전국 주요 구도심에 도심공동화(urban decay) 현상이 심각하게 발생하고 있다. 북적대던 상업지구들에 휴·폐업 안내문이 줄줄이 걸리고, 집값이 하락하고, 학교에서 학생들이 빠져나간다. 그리고 주민 없는 도시 공간을 불량배들이 채우면서 각종 범죄율이 치솟는다. 중산층이 구도심으로부터 신도심으로, 혹은 교외로 이동하면서 구도심에는 하층과 중하층이 남게 되었다. 계층 간의 주거 지역 구분이 확연해지면서 지역별로 도시문화의 패턴이 차별화되기 시작했다.

도심공동화의 원인은 여러 가지 사회경제적 조건이 복합적으로 작용한 결과이다. 도시 주변 고속도로의 건설로 인한 교통 편의, 새로운 철도의 건설, 주변지역으로 도심의 이동, 지방정부의 잘못된 도시계획 결정, 구도심 부동산 가격의 하락, 중산층의 교외 탈출 등을 도심공동화의 원인으로 지적할 수 있을 것이다. 그러나 언급된 원인들 중에서도, 정부의 잘못된 도시계획이 도심공동화에 가장 큰 부정적인 영향력을 미친 것으로 판단된다.

주요 도시정부의 대부분은 구도심으로부터 시청을 비롯한 주요 관공서들을 신도시로 이전했다. 광주광역시의 경우는 동구와 북구가 전통적으로 도시의 중심지로서 구(舊)전남도청, 구광주시청, 그리고 광주역이 자리 잡고 있었다. 그러나 상무 신시가지가 개발되면서 시청을 비롯한 관공서들이 서구로 옮겨갔다. 대전도 중구와 동구가 전통적으로 도시의 중심지로서 충남도청, 시청, 법원, 검찰청, 교육청, 대전역 등이 자리 잡고 있었다. 그러나 둔산 지역에 신시가지가 개발되면서 시청을 비롯한 관공서들이 서구로 옮겨갔다. 부산은 1999년 시청을 중구에서 연제구로 이전하면서 시청 주변에 행정타운을 건설하였고, 대구도 동일한 현상이 발생하였다.

주요 도시정부의 도시계획과정에서 공통적으로 잘못된 것은 새로운 신시가지로 시청을 비롯한 관공서를 대거 이전한 것이다. 도시발전과정에서 신도시로의 중산층의 이전은 불 보듯 뻔했다. 그리고 이로 인한 구도심의 공동화는 쉽게 예측할 수 있었을 것이다. 따라서 구도심에 관공서들을 그대로 두면서 이를 통해 구도심의 상권을 유지하고, 나아가서 구도심의 부동산 가격이 하락하면 부지를 매입하여 관공서를 증축하고 녹지대를 확보했더라면 현재와 같은 도심공동화는 도래하지 않았을 것이다. 그러나 지방 도시정부들은 앞다퉈 신도시를 건설하고 시청을 비롯한 모든 관공서들을 이곳으로 이전하였다. 도심공동화를 저지하고 해결해야 할 정부가 나서서 오히려 도심공동화를 가속화시켜 왔던 것이다.

도심공동화와 관련하여 정부 역할의 중요성을 언급할 때마다, 도시계획 학자들은 미국 디트로이트를 언급한다. 1967년 흑인들의 도시 폭동 이후, 당시 시장이었던 콜맨 영은 흑인 거주자들이 다수인 도심지역에서 자신의 정치적 입지를 강화하기 위해 백인 중산층의 도심 탈출을 장려하는 다양한 정책들(소득세 인상, 공공주택 건설, 경찰 및 소방 서비스의 감축 등)을 사용하였다. 콜맨 영의 이러한 도시계획정책은 공동화에 결정적인 영향을 미쳤고, 다양한 요소들이 결합하면서 디트로이트는 1950년 185만명이었던 인구가 2010년 현재에는 71만명 수준으로 줄어들었다. 한국의 지방정부가 타산지석으로 삼아야 할 교훈이라고 생각된다.